Блокнот (0)
22 апреля 2010

Титульное страхование

В настоящее время у наших клиентов возникает все больше и больше вопросов, связанных с титульным страхованием, юрист компании Century 21 Street Realty Кузнецова Анастасия дает ответы на наиболее актуальные из них.

1. Что гарантирует титульное страхование покупателю? Приведите примеры страховых случаев. Что может произойти если сделка не страхуется?

Система страхования, начинающая свое развитие в России, имеет сходство с "титульным страхованием", получившим широкое распространение в США. Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Однако российская действительность далека от американской. В нашей стране система страхования только начинает развиваться.

В соответствии со статистическими данными ежегодно в Москве регистрируется порядка 100 тысяч сделок, при этом около 65 тысяч приходится на вторичный рынок недвижимости. Около 2% от их числа, признаются недействительными. Ежегодно суды рассматривают примерно 1,5 тысячи дел, а суммарный ущерб по ним составляет 85 млн. долларов. В случае если суд выносит постановление о недействительности сделки, то приобретатель должен вернуть новую жилплощадь прежнему владельцу, а уже затем попытаться истребовать у него свои деньги. Ввиду того, что лишь 2/3 договоров купли-продажи содержать реальную стоимость приобретаемого объекта получить фактически уплаченные денежные средства порой бывает невозможно.

Здесь на помощь может прийти титульное страхование призванное защитить собственника имущества от всевозможных правовых коллизий, таких как: нарушений прав предыдущих владельцев и третьих лиц, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, поддельных документов, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда. При этом круг причин, по которым договор может быть признан недействительным, возможно очертить в договоре страхования.

Что интересно страховая сумма может быть установлена в размере рыночной стоимости недвижимости, независимо от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

2. Каков механизм титульного страхования?

Для определения стоимости полиса страхования титула при заключении договора титульного страхования страховая или риелторская компания проводит так называемый андеррайтинг объекта или проще говоря юридическую экспертизу всех документов, связанных с историей приобретаемого Вами объекта.

Размер тарифа зависит от срока, на который страхуется право собственника (чем больше срок - тем выше цена полиса), от количества сделок, совершенных с недвижимостью (чем больше собственников было у имущества, тем выше риски и, соответственно, тариф), и рода этих сделок (приватизация, купля-продажа, мена, дарение, пожизненное содержание с иждивением). На величину тарифа при титульном страховании недвижимости влияет также число зарегистрированных лиц в объекте, наличие доверенностей на совершение сделок и сам вид объекта (квартира, коттедж, земельный участок, нежилое строение).

Риелтор в процессе андеррайтинга объекта выполняет функции по комплектованию документов и их предварительной экспертизе, выявлению объектов недвижимости с повышенными рисками и отсеву тех из них, по которым риск не может быть принят на страхование. Для этого изучаются все переходы права собственности. Имеет значение и то, как к вам перешло право собственности: по договору купли-продажи, по дарственной, по наследству или на основании судебного решения. Кроме того анализируется вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах: тайные браки, неизвестные наследники. Лишь по результатам такого полного исследования можно полностью оценить «чистоту» титула. Критерий «чистоты» титула: каждое звено в «цепочке» переходов права собственности, от первого до последнего, должно быть правильным и законным. Выявление сомнительных факторов при описанном исследовании может не только привести к увеличению страхового взноса, но даже к отказу в страховании титула.

3. Сможет ли покупатель вернуть себе сумму по сделке при наступлении страхового случая?

Как отмечалось выше система титульного страхования все же нова для России и скорее является единичным случаем, чем практикой, а отсутствие практики как Вы понимаете приводит к отсутствие отлаженного механизма получения страхового возмещения при наступлении страхового случая. Здесь можно дать всего лишь одну рекомендацию – Внимательно читайте правила страхования, в которых описывается весь процесс получения страхового возмещения – с момента первого уведомления банка о возможности наступления страхового случая до момента вступления в законную силу решения суда, которое является основанием для выплаты страхового возмещения. Ведь в правилах страхования могут содержаться такие нюансы, как сроки и порядок уведомления страховой компании или даже такие ограничения как обращение за юридической помощью. Некоторые страховые компании настаивают на предоставлении юридических услуг только юристами или адвокатами, сотрудничающими с данной страховой компанией. Известны случаи когда не соблюдение указанных требований, приводили к отказам страховых компаний по выплатам страховых возмещений. И конечно же будьте бдительны, приобретая новую квартиру или дачу, обращайте внимание на «чистоту» сделки.

Юрисконсульт Century 21 Street Realty Кузнецова Анастасия

Режим: списоксхема
Станции метро
Очистить
Все станции внутри кольца
Москва без Новой Москвы
Новая Москва
внутри МКАД
за МКАД
внутри ТТК
за ТТК
По линиям метро
По административным округам
Выбрать
Очистить
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика