Блокнот (0)
09 апреля 2019

Как зарабатывать в Германии: плюсы и минусы мезонинного кредита

Для реализации девелоперских проектов застройщикам нужны деньги, которые не всегда может предоставить банк. Решение – взять недостающую сумму у инвестора. Естественно, под проценты. Эксперт немецкого рынка рассказывает, как работает мезонинное финансирование, в чем его преимущества и недостатки для иностранцев.

На рынке недвижимости Германии набирает обороты мезонинное финансирование. Мезонинный кредит (в переводе с итальянского mezzanine – «средний, промежуточный») – это гибридный инструмент финансирования проекта путем займа и собственным капиталом и субординированный (младший) кредит по отношению к традиционному долговому финансированию.

Сделки с мезонином чаще всего заключают профессиональные застройщики и девелоперы. Это компании, которые занимаются развитием объектов недвижимости на немецком рынке или имеют сданные в аренду объекты: многоквартирные дома, офисные помещения, торговые центры.

Несмотря на высокую доходность проектов, связанных со строительством или девелопментом, банки не хотят рисковать и готовы выделить, как правило, не более 50 % от стоимости расходов. Поэтому, если девелоперу не хватает собственных средств, он привлекает капитал инвестора, и в этом случае сделка с мезонином становится отличной альтернативой обычному кредиту.

Мезонин: инструкция к применению

Исторически так сложилось, что в центре жилых районов часто можно встретить коммерческие офисные помещения, которые по своим стандартам уже устарели. Это могут быть здания, построенные в 60-70-е годы. Содержать их достаточно дорого, и они не очень привлекательны для арендаторов. Такого рода здания продают и покупают девелоперы, которые перестраивают их в жилые объекты, а потом реализуют как квартиры, сданные в аренду, либо перепродают.

Зная ситуацию на рынке, профессиональный девелопер может составить план развития объекта, на основе которого он рассчитывает размер капитала, необходимый для реализации. Имея разработанный бизнес-план, он находит инвестора, который предлагает мезонинный капитал.

В подобного рода проектах мезонинный капитал может составлять 90-95% необходимой инвестиции, то есть девелоперу потребуются минимальные вложения собственного капитала. В зависимости от стратегии проекта мезонинный инвестор может перенять объект после реализации в собственный портфель и выйти из проекта. Капитал возвращается с процентами после продажи объекта целиком или отдельных квартир/коммерческих помещений.

Кто является мезонинным инвестором

Согласно статистике, в данный момент на немецком рынке недвижимости порядка 130-140 игроков. Их разделяют на четыре категории: порядка 50% всех инвестиций делают фонды, 20% - семейные офисы (фирмы, управляющие капиталом определенных семей из поколения в поколение), по 14-15% - финансовые институты, к которым относятся краудфандинговые платформы, частные банки и инвестиционные компании, и институциональные инвесторы – страховые компании и пенсионные кассы.

В 2018 году было отмечено увеличение сделок с мезонином вне городов «большой семерки». Причина – увеличение цен на недвижимость за последние два года. Мезонинные инвесторы готовы делать вложения в недвижимость в городах с населением менее 100 000 человек и прогнозируют увеличение уровня ее доходности. Соответственно, заметен тренд – инвесторы охотно предлагают свой капитал для проектов в городах категории В и С.

Преимущества и недостатки

Сделки с мезонином привлекательны тем, что процентные ставки, которые готовы платить участники, в других инвестиционных направлениях на рынке недвижимости Германии получить невозможно.

Так, на предоставленный капитал при финансировании сданных в аренду объектов действует ставка от 5 до 9%, объектов в области девелопмента – от 10 до 12%. Проценты выплачиваются ежемесячно или в конце проекта.

Тенденция последних лет в Германии такова, что ставки на мезонинные кредиты снижаются. В 2017 году они составили 8-11 %, в 2018-м – от 7 до 10,5 %.

Чтобы инвестировать в подобные проекты, нужны достаточно крупные суммы. Для развития или перепрофилирования уже функционирующих объектов, которые сданы в эксплуатацию, обычно привлекают от 7 до 20 млн евро. В этой сфере инвестиции с суммой до 3 млн евро составляют менее 5% рынка мезонинного капитала. В девелопменте застройщикам обычно требуется от 3 до 25 млн евро, которые привлекаются на срок от 12 до 36 месяцев. Здесь инвестиции объемом до 3 млн занимают 13% рынка.

При наличии хорошего проекта выигрывают обе стороны – инвестор за счет процентов, заемщик – за счет большого объема кредита, который от обычного банка не получить. Кроме того, мезонинный капитал может оцениваться банками как собственный капитал компании, что, в свою очередь, дает возможность получить от них финансирование на льготных условиях под более низкий процент.

Рынок мезонинного капитала по-прежнему остается достаточно рискованной сферой инвестиций, как и любое вложение в строительство, и его участники это осознают. Сделки с мезонином заключают профессиональные игроки, способные определить возможные риски. Физическим лицам в большинстве случаев не по силам сделать экономическую оценку проекта, поэтому в этой инвестиционной сфере частные инвесторы встречаются редко.

Гарантии при мезонинных сделках

На что стоит обращать внимание при заключении сделок с мезонином? Во-первых, важно понимание особенностей рынка и экономичности проекта, насколько точны расчеты и каковы шансы их успешно реализовать.

Во-вторых, наличие юридических гарантий, которые может предоставить заемщик. К таким видам гарантий на немецком рынке относится поземельный долг – инструмент, схожий с ипотекой, но имеющий больше возможностей, уступка долей участия, личные гарантии, которые предоставляют сами учредители компании, и договоренности между финансистами об их внутренних отношениях. В первую очередь, это касается ранга, или очередности по возврату кредитов. Эти виды гарантий по-разному используются различными группами инвесторов, но в большей мере они присутствуют у всех кредиторов.

При заключении мезонинных сделок стоит обратиться к специалисту, который проанализирует правовые инструменты, гарантирующие возврат капитала.

Значительный рост цен на жилую недвижимость и потребность новых объектах обеспечивают высокую процентную ставку для мезонинного инвестора. При этом если девелопер приобрел устаревшие офисные площади в коммерческом здании в центре города по достаточно низкой цене, то рост цен на недвижимость покрывает расходы на выплату высоких процентов. Таким образом, сделки с мезонином выгодны как для владельца капитала, так и для заемщика.

Автор: Олег Капитонов, партнер IIG Real Estate, юрисконсульт, адвокат, специалист в области торгового и корпоративного права, а также международного частного права, сертифицированный оценщик недвижимости.

Источник: Prian.ru

 

 

Режим: списоксхема
Станции метро
Очистить
Все станции внутри кольца
Москва без Новой Москвы
Новая Москва
внутри МКАД
за МКАД
внутри ТТК
за ТТК
По линиям метро
По административным округам
Выбрать
Очистить
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика